L'assurance loyers impayés
Pour vous protéger des
impayés de loyer, optez pour une assurance spécialement conçue pour cela ! Pour
que l'assurance fonctionne, le locataire doit tout d'abord satisfaire à des
conditions précises de ressources. Ensuite, il doit fournir des pièces
justificatives (bulletins de paie, avis d'imposition, etc.) et remplir une
fiche de renseignements. C'est ce que les compagnies appellent l'agrément.
Les conditions
d'éligibilité du locataire
On estime en général
qu'un locataire est solvable lorsque ses revenus nets sont au moins 2,7 fois
supérieurs au montant du loyer (ou au moins de trois fois supérieurs selon la
situation). Il devra également posséder un contrat de travail à
durée indéterminée.
Certains contrats
acceptent toutefois de valider la solvabilité d'un locataire en CDD, lorsque la
durée restante de leur contrat de travail, au jour de l'adhésion, est d'au
moins 8 mois. Une façon de s'adapter aux situations les plus fréquentes des
embauches actuelles. En revanche si le locataire est étudiant ou apprenti, il
devra fournir une caution solidaire d'un tiers. Enfin, si le ne rentre pas dans
les critères de l'assurance, la Garantie des risques locatifs pourra le
garantir (voir GRL).
Les tarifs sont
variables d'une compagnie à l'autre. Le plus souvent les tarifs
constatés varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges.
L'assurance loyers
impayés et la colocation sont compatibles. Pour une colocation d'étudiants, il
sera souvent nécessaire de cumuler caution et assurance loyers impayés. Les
parents sont alors garants.
Les quatre garanties
principales de la GLI
L'assurance loyers
impayés couvre :
Les loyers impayés
Elle prendra en charge
les loyers, les charges et taxes dus, les indemnités d'occupation, en cas de
défaillance du locataire, quel que soit le motif du non-paiement. Certains
contrats prévoient quelques mois de franchise (non indemnisés) ;
Les détériorations et dégradations
Constatées au départ
du locataire, elles seront prises en charge si elles sont non couvertes par le
dépôt de garantie. Cette possibilité peut être proposée en option dans certains
contrats ;
Les frais de contentieux
Pour recouvrer le
montant des loyers impayés ou pour obtenir le remboursement des détériorations
immobilières et pour prendre en charge l'organisation de la procédure
(huissier, avocat, etc.).
D'autres garanties
sont bien souvent proposées, dans le contrat de base ou sur option : étude
et vérification des documents fournis par le locataire, assurance propriétaire
non-occupant, etc.
Les obligations du
propriétaire bailleur pour être remboursé
Pour que le contrat
d'assurance prenne en charge la défaillance d'un locataire, vous devrez vous
acquitter d'un certain nombre d'obligations. Le contrat de bail devra d'abord
être conforme à la législation en vigueur et vous aurez demandé et obtenu
toutes les garanties sur la solvabilité du locataire. Le contrat de bail devra
contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ainsi qu'une
clause de solidarité en cas de colocation (nos contrats types contiennent ces
deux clauses). Vous devrez naturellement veiller au règlement régulier des
loyers et charges et agir dès la survenue d'impayés. Attention, au moment de
prendre en charge un litige, la compagnie d'assurances vérifiera si ces
conditions ont été remplies. A défaut, elle n'hésitera pas à refuser ou à
diminuer son indemnisation en cas de non-respect de ces clauses !